业内专家热议“如何构建房地产发展新模式”（一）

编者按：今年以来，房地产市场备受关注。从部门到地方，“认房不认贷”、降低首付比例、降低按揭贷款利率……一系列房地产调整优化措施接连出台。这些政策的效果如何？怎样研判房地产市场？如何构建房地产发展新模式？围绕这些大家都很关心的问题，住房城乡建设部党组书记、部长倪虹近日回答了新华社、央视等媒体记者提问。倪虹部长提出：在理念上，要始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位；在体制机制上，一是建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，二是建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制；在抓落实上，要实施好规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”，同时一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进金融与房地产良性循环。围绕如何构建房地产发展新模式，住房和城乡建设部建筑杂志社智库研究院第一时间连线多位智库专家进行了解读。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院教授范建双

（一）不断优化供地结构、实现供需匹配。未来应坚持“以城引人、以人促产、以产兴城”的发展战略，推行新增常住人口与土地供应挂钩、跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩。利用土地市场动态监测监管系统，加大对闲置土地的集约利用。根据总体规划和各类项目的需求情况调整土地供应的时序、结构、规模和用途，可以研究建设用地和商品房销售面积之间的规律，倒推土地出让总量和结构。根据去化周期、产业发展空间、流动人口规模等合理确定用地供应规模。严格执行“库存去化周期与供地挂钩”原则优化当前土地供应模式，实现土地供应与住房需求的大体平衡。

（二）系统性构建“好房子”建设标准。建议以城市体检为抓手，将好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设作为工作重心，进一步明确好房子的规划设计和建造标准，对传统住房开发、社区建设、城市规划理念与城市发展模式进行重构。面向新需求，落实绿色低碳可持续发展要求，推动建筑业的工业化、数字化和绿色化转型升级；面向新供给，从设计方法、技术支撑体系、集成技术、施工方法及示范工程、验收评测等多维度、全过程、全专业系统攻关关键技术，研发新一代高品质可检修可更新的长寿化住宅产品；面向新发展，在城市更新、完整居住社区建设、保障性租赁住房建设、提升人居环境品质等方面进一步深挖潜力。完善科技创新体系，积极开展支撑区域绿色发展、智慧发展的先进适用技术推广应用工作。

（三）推动房地产开发模式转型。首先是从“三高”模式向注重品质和服务转型。将产品类型和销售服务精细化，提供专业化、高附加值产品和服务；利用互联网提升社区数字化服务水平，积极推进绿色建筑打造低碳生活。其次从单一开发向“开发+轻资产+资产管理”的模式转型。逐步向不动产经营和服务业务方向延伸，包括房屋交易租赁、资产管理、房屋维修保养、设备设施升级维护、能耗管理等。将资产纳入旗下REITs或基金，并继续负责该类物业的管理运营，除可获取开发销售利润外，还可从中获取物业管理费和基金管理费，借助资本力量加速发展。

（四）推动房地产融资模式转型。建议抓住REITs 政策机遇，实现由债权融资向股权融资的转变。一是大力发展公募REITs。探索提升REITs市场准入规则体系的包容性，推动市场扩容发展；优化REITs发行审核工作流程，提高项目推进效率；逐步完善REITs产品及治理结构，加强投资者保护；推动出台便利REITs项目转让、税收豁免等配套制度；探索研究优化扩募并购制度，进一步促进REITs市场化发展。二是试点发展不动产私募投资基金。进一步发挥私募基金多元化资产配置优势，满足企业合理融资需求，进一步填补股权融资的不足，积极化解资金困境，为行业提供新的增量资金来源。三是探索房地产金融二级市场。探索建立收益和风险介于证券市场和债券市场之间的房地产金融二级市场。条件成熟时，着手研究建立住房抵押贷款二级市场，逐步推出MBS、CMBS等资产证券化产品，实现抵押贷款的证券化。完善房地产金融体系，将一二级市场作为一个整体纳入金融大循环，打通房地产市场与资本市场的联系。四是加大金融对“三大工程”建设的支持力度。“三大工程”建设是未来金融投向房地产的主要领域，未来金融资金应重点投向这些领域，在建设资金、开发贷和税费等方面给予金融支持。

（五）推动房地产销售模式转型。在推进新房销售模式改革过程中，要妥善处理好房企现金流风险与交楼风险之间的关系，循序渐进推进房地产销售从预售模式向现房销售模式转型。一是优化期房销售模式。稳步提高预售许可条件，因地制宜提高商品住房项目工程形象进度、最低规模要求等预售条件；借鉴新加坡经验，探索定金制期房销售模式。二是稳妥推进现房销售模式。在确保政策连贯性和企业运营平稳的基础上，分城市、分阶段逐渐取消预售模式并探索现房销售模式。三是配套现房销售，改革现行房地产相关土地、金融和税收制度。与商品房现房销售相匹配，允许分期支付土地使用权出让金，延长至竣工交付日期；延长开发贷期限至项目竣工交付，构建支持现房销售的融资保障；改革土地增值税预征预缴制度，减免现房销售税款。

（六）创新试点房屋养老金制度。建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险制度的试点工作，形成房屋安全长效机制和房屋全寿命周期安全管理闭环。一是通过设立专门房屋养老金管理机构，配备专业力量，安排专项经费，完善工作机制，具体负责本行政区域内房屋养老公共账户和个人账户的归集、使用、管理与监督工作。二是发挥房屋养老金在房屋全生命周期安全管理中的资金支持作用，利用房屋养老金开展房屋定期体检。按照房屋的建成年代、功能类型确定体检的频次，及时查找和发现问题。并将体检出来的问题作为房屋更新改造的重点，有针对性提出整改措施，消除安全隐患。三是通过房屋养老金增值收益集中购买房屋安全综合保险，实现房屋整体结构安全保障及风险减量管理。如在房屋解危处置时，向群众支付解危临时安置费用和临时加固排险费用。通过市场化的手段推动完善工程质量和房屋安全监管的体制机制。

58安居客研究院院长张波

今年开始的“城中村”改造，将重点聚焦在一二线热点城市，这类城市是人口流入的重点区域，也是未来购房需求更为集中的区域，通过改造一方面会有利于城市面貌改善，提升居住的舒适度，另一方面也会拉动新增购房需求，对于区域市场的平稳有序将起到重要作用。

信息化时代，判断市场除了要有住房的网签数据外，还需要更多人群线上动态数据，例如找房的地区变化、对不同类型房源的偏好程度，以及政策落地后人群的线上行为变化，通过这些数据能更为细致精准把握找房用户动态，更有效提前预判市场，并做好相匹配房源供给。

镜鉴咨询创始人张宏伟

这次是住房城乡建设部一次较为系统的表态，对于如何构建房地产发展新模式，对于我国房地产未来市场格局的构建等。从短期来看，从因城施策的角度推进房地产市场平稳发展；从中长期来看，推进“三大工程”的落地，最后形成保障归保障、市场归市场的新格局。

构建房地产发展新模式，一是市场归市场，保障归保障，住房双轨制继续升级，也就是二次房改的过程中，保障房的托底作用未来越来越明显；二是楼市步入存量市场，存量市场的最大特征就是企业要靠各类存量的物业运营来获得发展。这也就意味着房地产新模式必须要有相关制度的支持，从金融的角度来看，REITs制度建设及发行范围、规模未来势必会扩大，未来通过REITs支持保障房，通过REITs来支持企业向持有经营不动产方向转型成为趋势。

鸣 谢：特别感谢上述智库专家第一时间为我们作专业解读，欢迎各位行业专家学者、一线企业家就行业热点话题、最新政策、难点痛点问题等提供理性分析和建议，住房和城乡建设部建筑杂志社智库研究院将及时就好的建议、意见汇总成《智库报告》（内参）上报，以供决策参考。