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对话代表——吴晨：探索“住宅合作社”模式打好老旧小区改造攻坚战冯路佳中国建设报 2025年03月04日 18:24 北京

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“提升人民群众的宜居水平和保护传承历史文化是中国城镇化进程中城市更新行动的重点任务。”今年全国两会期间，全国人大代表、北京市建筑设计研究院总建筑师、总规划师，中国科学院大学讲席教授、首钢集团总建筑师吴晨为“探索‘住宅合作社’模式”建言献策。

吴晨表示，社区改造和综合整治项目对人民的住房条件改善起到了积极作用。但多数更新改造项目以政府推动为主，居民自主参与更新意愿弱，多元主体参与的协同机制尚不成熟。现阶段各地区仍有部分危旧楼房存在安全隐患、群众改造需求迫切的情况，改建力度亟须加大。

早在1987年，吴良镛先生就提出了“住宅合作社”的理念。它是一种由成员共同拥有和管理的非营利性组织，旨在提高住房的可负担性。其基本理念是通过集体拥有和合作管理，减少中间成本、提高资源利用效率，并创造更公平、可持续的居住环境。

“去年以来，我们配合武汉市青山区二十一街坊的危旧房合作化改造试点，积极推动践行‘住宅合作社’理念。”吴晨表示，项目通过组建联合社、民主决策、总建筑师制、共建共管等方式实现了新时代“住宅合作社”模式。联合社作为独立的民事主体，委托房地产开发企业或施工单位建设房屋。社员由小区全体不动产登记权利人组成，制定联合社章程，经政府同意后，向民政部门申请登记为非营利法人社会团体。根据危旧房改造小区规划用地条件，联合社积极向政府争取政策支持，并会同有意向的承接企业开展资金测算。通过3轮入户调查，2次社员大会，持续磋商章程、优化资金测算、打磨改造方案，最终形成了联合社章程，选定实施主体，确定了改造方案。改造方案通过后，联合社正式与企业签订委托协议。自去年年底启动项目以来，不到4个月时间，134户居民已全部签约腾退完成，项目完整保留了原居住区的社区居住模式，社区关系、邻里关系、社会属性均得到了较好的保留和延续。

吴晨表示，改造过程中居民最关心的就是户型问题。要从居民切实的使用需求出发进行设计，考虑不同户型的特点，做到“一户一方案”，每套户型都有自身的亮点。因此从平面布局、功能分区、通风采光、视野朝向、流线组织、保温设置、飘窗赠送等多方面做了全面研究，并在整个项目推进过程中与联合社保持密切对接，积极听取居民的意见，对方案进行反复研究、打磨，尽量满足居民的所有需求。按照设计，昔日破败低矮的住宅楼，将成为一栋高层住宅楼及商业裙房，每单元两梯四户，绿化率30%。在空间有限的楼内，实现所有户型100%南北通透。

吴晨认为，危旧房改造是个系统工程。武汉市青山区二十一街坊的危旧房合作化改造试点项目的推进离不开多方合力：街道工作专班在一线做好群众工作、加快签约，市领导、市级部门在土地变性、规划调整等方面开辟绿色通道，区直各相关部门同步开展土地交易、规划报批、项目立项、项目报建等，武钢集团对其产权房屋、基金出资等问题大力支持，真正做到整合居民、政府及企业的资源和力量。

当前各大城市以“原拆原建”方式实施老旧小区更新案例已经积累了一些成功经验，以“住宅合作社”为代表的实施模式在一定程度上破解了老旧小区更新在组织机制、资金投入、居民搬迁等实施难点问题，打通了老旧小区更新改造居民参与、多元共治路径。吴晨建议，以各地“原拆原建”标杆项目为基础，聚焦人民群众切身利益与迫切需求，“以例促策”形成一套适用于危旧楼改建、可操作性强的支撑保障体系，通过政府引导、市场参与、居民共治的方式，加力实施老旧小区整治改造，让老百姓过上更方便、更舒心、更美好的幸福生活。

编辑：姜雪