深圳政府力推！装配式装修在城中村改造中的八大技术体系解析

深圳经历了四十余年的高速发展（图1），城市化进程早在 2004 年就达到了 100 %。近五年来，建设用地供应规模呈明显缩减趋势， 2024 年计划供应建设用地更是较 2023 年从 1200 公顷减少到 800 公顷。面对深圳新增建设用地已接近规划上限、存量土地供应也早已超过新增用地的现状，深圳进入了后城市化存量时代。城市更新将接替新建开发，成为推动城市可持续发展、提升城市竞争力的关键举措。

（图1 深圳 40 年城市化进程变迁对比图）

与此同时，城市发展离不开人才，而住房保障是吸引和留住人才的重要因素。然而，深圳虽已开展了十多年的住房保障建设，但轮候库中仅公租房就仍存在近 35 万人的巨大缺口。面对“十四五”期间计划建设筹集保障性租赁住房不少于 40 万套（间）的民生任务，仅靠远离城市中心区的新建项目，难以快速、均衡地满足供给需求。因此，深圳政府将保障房供给模式从新建拓展到多渠道建设筹集。城中村作为分布广泛均衡且规模巨大的存量建筑，对其统租改造便成为重要的供给途径之一。通过对城中村既有建筑的更新改造，提供给刚到深圳的新青年、新市民和各类人才作为过渡性住房，可以短期快速实现保障性租赁住房供应。

虽然城中村改造是一个很好的利用存量建筑解决住房保障需求的方式，但自发建设的模式和高密度的现状使得城中村存在建筑老旧、有消防隐患、通风采光差、墙体隔音差、水电容量不足等安全问题和居住品质较低的问题。城中村改造项目不仅涉及安全检测和结构加固等改造项目常见问题，还存在以下特点：

（1）改造内容聚焦——城中村建筑需在确保原有土建结构安全和满足机电负荷的基础上，重新进行内部空间分隔，面向年轻化客群提供租金可承担、功能较完善的小户型；同时通过色彩运用、公区功能配置等做法，形成年轻人有归属感的居住社区环境。因此，改造内容重点聚焦在结合性能提升调整或增设隔墙进行内部居住空间再划分、增设厨卫等确保重新分隔后的基本居住功能，并对建筑外立面和社区外部环境等进行年轻化的改造提升。

（2）建设工期要快——因城中村各栋单体建筑产权情况复杂、利益相关方较多，难以实现整村一次性统一改造，往往采取分步分批、谈成一栋改一栋的方式。接受改造的项目在拆改施工期间会给周围楼栋带来噪声干扰、粉尘污染等问题，周期过长或处理不当往往会造成舆情，因此需要采用能同时确保工程质量和实现快速建设的技术体系。

（3）造价成本可控——城中村统租改造在经历了商业地产改造模式“万村计划”的叫停后，逐步形成政府主导、国企实施推进、多方合作的操作模式。虽然这种模式可以避免商业逐利带来的租金快速上涨，但城中村改造量大面广，可持续推进需要综合平衡品质、质量的提升与造价成本的投入。因此，采用能够实现高居住品质的标准化产品和部品部件，方能实现大规模复制推广下的成本可控。

综合考虑上述三个维度，具有工业化、标准化、模块化特点的装配式装修，能够在满足年轻客群需求的户型产品基础上，通过选择适用的专项技术体系，有效解决改造重难点问题，提升居住环境性能，兼顾快速建设与绿色环保，兼顾交付品质与成本可控。

装配式装修基于标准化、模块化的设计，将装修部品部件在工厂内高精准度的工业化生产，再运输到现场干法施工，有效解决了传统装修方式下的质量难以控制、材料资源浪费、工期较长及室内环境污染等问题。装配式装修技术在国内已经发展多年，酒店、医院、办公等公共建筑中已有广泛应用，但在居住建筑中，因成本、客群接受度等问题一直未能大规模推广。然而，城中村改造所面临的快速交付、规模量化复制、绿色环保、性能品质保障等需求，恰好可以发挥装配式装修的优势。

装配式装修内装体系一般分为八大系统：集成吊顶系统、集成地面系统、隔墙系统、集成卫浴系统、集成厨房系统、管线分离系统、门窗系统和全屋收纳系统。其中整体卫浴、装配式隔墙可重点应对城中村改造关键需求（图2），加上立面外装修的标准化部品部件体系应用，可快速有效实现改造项目的功能配置和品质提升。同时，亦可根据项目特点，在公共空间采用吊顶或在户内采用快铺地面系统。

（图2 适用于城中村改造的装配式装修技术体系）

整体卫浴是由防水底盘、顶板、壁板等组成整体框架，配上各种功能洁具及配件而形成的独立卫生单元（图3）。按照材质主要分为玻璃钢、SMC（sheet moulding compound）、彩钢板及复合壁板等类型。

（图3 整体卫浴体系构成）

因城中村改造项目需要结合改造平面调整卫生间位置或增加卫生间数量，在既有建筑上的二次开洞施工对于原有结构破坏较大、工期较长，且存在漏水隐患。对比传统卫浴，整体卫浴无需砸改楼板，仅需在现有空间内组装搭建、接驳管线即可实现卫生间使用。改造项目中常用的 SMC 整体卫浴，其材料是由化学增稠的不饱和聚酯树脂、填料、玻璃纤维增强材料组成的一种航空复合材料；底座由大型机械高温一次模压成型，机械化程度高，质量有保证，防滑性能好，隔热保温性能好且易维护清理。同时，现场安装采用干法施工，杜绝脏乱差及环境污染，4h 即可完成一套整体卫浴的安装，快速高效且绿色环保。

在城中村改造项目中应用整体卫浴，应重点考虑采用标准化产品，在户型室内设计时结合意向整体卫浴产品厂家的标准化产品尺寸进行标准化设计，减少开模费用，降低项目成本。

装配式隔墙系统是指由装饰面层、基材、功能模块及配构件（龙骨、连接件、填充材料等）构成，采用干式工法、工厂生产、现场组合安装而成的集成化墙体产品。在城中村改造项目新增设的隔墙可采用轻钢龙骨系统，快速搭建的同时，填充隔音棉等填充体提升隔声性能（图4），并可实现管线分离，便于日后维护。

（图4 轻钢龙骨装配式隔墙构造及项目现场）

对于利旧保留的墙体，可通过增加调平龙骨铺设面板的方式快速实现饰面效果改造（图5）。此外，还可进一步结合客群生活方式研究，对面板进行差异化处理，如在入口玄关位置将常规饰面板替换成镜面、磁吸面板或洞洞板等，实现标准化的基础上，匹配青年客群生活习惯的个性化和自定义需求。

（图5 利旧保留墙体装配式饰面板构造及现场安装）

立面形象作为城中村改造最具昭示性的部分，可以实现城中村的辨识度，让年轻客群找到归属感。立面部品部件，如遮阳板、空调位、阳台等，既是重要的造型元素，也是实现居住空间绿色性能和品质的外化部分。考虑城中村改造的成本控制因素，往往会对不同位置的楼栋以及楼栋的不同表面根据昭示性重要程度进行分级处理——非重要节点部位的楼栋、非面向主街或城市界面的楼栋表面，可以仅对外窗结合室内需要进行必要改造，墙面不进行处理或仅作简单粉刷；重要节点处的楼栋或面向主街及城市界面的楼栋表面，可结合外窗、阳台、空调位等的标准化部品部件的应用，附加装饰性幕墙进行重点打造，以实现其标志性和昭示性（图6）。

（图6 城中村立面改造标准化、模块化部品部件体系构成及项目示意）

在城中村改造项目中，户型内部除采用上述专项技术体系外，也可结合装配式隔墙体系，采用管线分离和标准化门窗系统，或在户内采用快铺地面系统；对于公共空间，可根据设计需求采用装配式吊顶系统等。这些体系的系统应用，可进一步有效提升城中村改造效率和居住品质。

实现后城市化时代的高质量和绿色发展，存量建筑的改造是必须要面对的重要阵地。 2023 年 3 月，深圳市住房和建设局印发了《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》，更是明确提出宜采用一体化、装配式装修鼓励采用整体卫浴、整体厨房、装配式吊顶、干式工法地面、装配式内墙、管线集成等装配式施工方法”。我们相信在政策引导和市场需求的双向刺激下，装配式装修作为装配式技术体系的重要组成部分，未来将有更广阔的应用市场和发展前景。（作者单位：深圳市华阳国际工程设计股份有限公司）